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房屋买卖合同纠纷案

案情简介:
2005年10月6日李**作为售房人,**房管局作为购房人在中介方天津顺驰置业集团有限公司的介绍下,三方签订了《房屋买卖(置换)合同》一份,约定李**将其所有的坐落于**区**街***园15-1-402房屋出售给**房管局,房屋价款742000元支付李**,余款20000元由中介方作为担保待办理完房屋所有权转移登记手续后给付李**。合同签订后,**房管局按照约定向中介方交付全部款项,李**实际收到房屋价款722000元。
涉诉房屋于2006年7月交付**房管局,李**于2010年3月1日取得了房屋权属证书,但李**一直拒绝配合原告办理转移登记手续,为此**房管局作为原告在天津市**区人民法院向被告李**提起买卖合同纠纷。诉讼请求为:1、判令被告协助原告将涉诉房屋过户至原告名下;2、被告承担诉讼费用。
诉讼中被告提出反诉,诉讼请求为:1、请求法院依法确认反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同无效;2、请求法院依法判令被反诉人在判决生效之日起10日内将房屋腾空并返还反诉人;3、本案反诉费用与被反诉费用均由被反诉人承担。
 
律师代理思路:
首先,**房管局具备购买房屋的主体资格,双方对涉案房屋的买卖行为不存在法律规定的“合同无效”的情形,因此该房屋买卖合同合法有效。
第一,《城市私有房屋管理条例》第十三条规定“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。”,但是在《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发[2002]24号)第329项,已经对该审批予以取消,即上述单位购买私有房屋无需审批。《中华人民共和国合同法》第二条规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”对于“法人”,在合同法释义中明确法人的范围为公司、企事业单位、机关、团体等。该房屋买卖合同签订于2005年,此时机关单位购买私人房屋已经无需审批,依据《中华人民共和国合同法》的规定,政府机关作为平等主体可以与他人签订合同,其行为属于一般的合同关系,**房管局具备购买私人房屋的主体资格,。
第二,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”所谓的效力性强制性规定,是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立,但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。从本案看,该房屋买卖合同的成交价格合理,房屋归属于**房管局,既属于国家财产。《城市私有房屋管理条例》第十三条既没有明确规定违反该规定导致合同无效,双方的交易行为也没有损害国家利益和社会公共利益,因此《城市私有房屋管理条例》第十三条在性质上不属于效力性强制性规范,依据该条款不能认定合同无效。
综上,**房管局具备购买房屋的主体资格,该房屋买卖合同是在各方自愿、平等的基础上达成的合意,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,因此该买卖合同合法有效,对双方均具有约束力,反诉原告的该项诉求无依据,请贵院予以驳回。
其次,**房管局已经如约支付全部购房款,对涉案房屋的占有属于合法占有。反诉原告要求**房管局腾房无事实和法律依据。
合同签订后,**房管局按照合同约定支付全部购房款,反诉原告向**房管局交付房屋,**房管局对该房屋进行装修,办理各项手续并实际占有和使用至今。因此**房管局对该房屋的占有是基于买卖合同及履行合同义务上的合法占有。因此反诉原告无权要求**房管局腾房,请贵院驳回该项诉讼请求。
诉讼中,原告申请法院调取原告的购买行为经过上级机关的确认,并无违法行为。通过法院调取确认文件证实原告的购买行为合法。最终一审法院支持原告的诉讼请求。二审法院维持了一审请求。

 
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