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调解结案好处多

原告:**房地产开发总公司(甲方)
被告:**旅行社          (乙方)
 
案件事实:
2002年10月11日,(甲方)与(乙方)签订房屋租赁合同,双方约定:乙方租赁甲方上述房屋建筑面积共计559.23平方米,租赁期限自2002年10月11日起至2003年10月11日止。对于租金的缴纳方式以及违约责任的分配,合同中也做出了明确的约定。另外,合同第四条还注明:“乙方具有下列情形之一的,甲方有权终止合同并收回房屋:1、乙方擅自将房屋转租、分租……3、乙方累计拖欠租金达30天的。”合同订立后,甲方如约将房屋交付乙方使用,并且由于双方并未续约,故租赁关系自合同期满后自行终止。合同期满后,由于甲方欲出售该房屋,而承租人享有优先购买权,故其于2004年6月向乙方发布通知,要求乙方尽快交纳其拖欠的租金,并且声明如果未得到乙方的书面回复,则其将自行出售该房产。但直到2004年8月4日,甲方仍未收到乙方的书面回复,故其再次向乙方发布通知,要求其立即将房屋腾空,但乙方对此置之不理,在没有缴纳任何房屋使用费的前提下,一直实际占有使用该房屋,其间还违反合同约定,私自将房屋转租给了第三方。因此,甲方于2009年3月14日向人民法院提起诉讼。
另:本案中原告与**公司于2008年12月31日就本案的诉讼标的另行订立了《房地产买卖协议书》,约定原告于2009年5月31日前必须交付本案的诉争房屋,否则要承担相应的违约责任,故原告向法院申请先予执行,双方最后通过法院的庭前调解了结此案。
 
诉讼请求:
1、依法判令被告腾空诉争房屋并交还原告
2、依法判令被告支付截至将诉争房屋腾空交还原告之日的租金
3、依法判令被告支付截至将诉争房屋腾空交付原告之日的违约金
4、本案一切诉讼费用由被告承担
 
诉讼过程:    
    2009年3月14日,(甲方)以(乙方)违反协议约定,拖欠房屋租金为由起诉至人民法院。法院在审理过程中,双方当事人在法院的主持下自愿达成调解协议,并以此终结诉讼。调解书中约定:“1、2009年5月22日下午5:30前被告将本案中的承租房屋腾空后交换原告。2、原告放弃其他诉讼请求。3、双方无其他争议。
律师意见:
    本案立案起诉后,因另有紧急情况出现,必须于5月底前得到该房产的处分权,便向法院提出了先予执行申请,后又陪同法官前去诉争房屋处,经查实得知,被告不但自己非法占有原告房产,还将剩余多间房屋违法转租给第三方,困难比预期加大,之后经过法官的庭前调解和律师的工作,案件中的原、被告双方自愿达成调解协议。
    调解的有利之处在于:本案胜诉是毋庸置疑的,但是如果被告不服上诉,那么整个胜诉期限就会拖延,原告的利益不能得到及时报账,即使终审判决胜诉,也涉及到执行问题,只有快速调解才能报账原告利益最大化,从本案的实际情况出发,律师最终选择了庭前调解的处理方法。
 

 
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