首 页 站点地图 联系赢彧
 
走近赢彧 聚焦赢彧 赢彧团队 赢彧特色 赢彧风采 律师文苑 加盟赢彧
 
  您现在位置:首页 - 赢彧风采  
赢彧风采
房地产案例
合同纠纷案例
人身损害赔偿案例
其他案例
 
 

租赁合同纠纷案分析

案情摘要:
    原告:**公司.
    被告:高**
   高**与**公司之间签有联营协议一份,有效期为1998年5月28日至2005年5月17日。协议履行期间双方分别于2003年6月1日、2004年1月1日、2006年1月1日、2008年1月1日、2009年1月1日、2009年7月1日签订了数份房屋租赁合同,最后的有效期至2009年12月31日。后原告**公司于2010年8月12日向人民法院提起诉讼,诉请被告高**腾交承租房屋。
 
案件分析:
1、从双方的起诉和答辩情况来看,争议的焦点是双方之间是联营关系还是租赁关系。双方之间存在联营协议和数份租赁合同。在联营协议的履行期间内,双方签订了新的租赁合同,并且在每次的租赁合同到期后,双方都及时签订了新的租赁合同。按照常理来判断,双方前后两个协议针对同一事项进行了两种不同性质的约定,应该视为在前协议履行过程中,双方根据情况变化达成了一个新的协议,在这种情况下,确定双方之间的关系应以后一协议为准。
因此,单纯根据双方提供的合同文本来看,应认定双方之间为租赁关系。在2009年12月31日合同到期后,双方没有签订新的租赁合同,而被告继续使用房屋并一直交房租至2010年7月,原告并无异议。根据我国合同法第236条的规定原租赁合同继续有效,但租赁期限变为不定期,双方均可以随时解除合同。原告在给予被告合理的期限后,有权解除合同,要求被告腾交租赁房屋。
而被告认为双方之间的租赁合同是为了应对原告的上级检查而签订,不是双方之间真实意思的表示,属无效合同,双方实为联营关系。在如何证明双方是联营关系这一点上,从被告提供的各种书面证据上,无法得以证明。被告认为原告的经理跟自己合作多年,会当庭说出事实真相。事实证明,被告这种寄希望于原告单位的法定代表人当庭承认明显不利于己的事实的想法是非常不可靠的。因此导致被告的败诉也就不足为奇。
 
2、租赁房租被拆迁,承租人利益如何保护。本案双方签订的租赁合同中明确将国家规划拆迁及政策有关规定等规定为不可抗拒因素,“乙方必须无条件服从在规定的时间内搬迁完毕”。应当说这样的约定是有效的,因此在承租房屋被拆迁,导致合同无法继续履行时,甲方不承担赔偿义务。
根据我国《城市房屋拆迁管理办法》的相关规定,拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说,在拆迁过程中,被拆迁房屋的承租人是一个相对独立的一方,拆迁人应当对其损失作出相应的补偿。这样来看,本案被告有权利要求拆迁方对其进行相应的补偿。但是其权利要求又面临这很大的不确定性。主要表现在,双方的合同在到期后转化为了不定期状态,双方均享有法定的合同解除权,原告在口头和书面上要求被告搬离时,实际上已经解除了合同,这一点也在以后的诉讼中得到了法院的支持。根据《城市房屋拆迁管理办法》第27条“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿”,双方的租赁关系已经解除,拆迁方没有补偿的义务。综合来看,由于在租赁合同到期后,双方没有续签新的合同,导致承租人(本案被告)无法向出租方和拆迁人主张权利。

 
  版权所有:赢彧律师事务所  津IPC备000000 网络策划: 第一印象网络策划有限公司