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物业服务合同纠纷

一  案情及法院判决介绍
    天津**物业服务有限公司(以下简称“物业公司”)与被告王振关于物业管理费纠纷一案案情如下:2006年9月15日原告物业公司(2007年5月18日,原告“天津**物业管理有限公司”变更企业名称为“天津**物业服务有限公司”)与天津市**区**路天津**业主委员会签订物业管理服务合同。合同约定:1物业管理服务期限为2年,自2006年10月1日起至2008年9月30日止。2天津**物业管理有限公司所负有的义务为:应对配备的电梯,消防,···············,3业主逾期缴纳管理费,应按万分之三缴纳滞纳金。
    2006年12月25日,本案被告王振从案外人刘建处购买了天津市**区**路**广场A座2201室房产,并与2007年1月10日办理完毕过户手续,完成房屋产权移交。在2007年1月11日,被告王振和原房主刘建向本案原告**物业提交一份关于物业服务费用移转的说明,内容如下:**区**广场A座···········自2007年1月1日起2201号房屋费用由王振承付。
    原告物业公司诉称王振未按约定支付从2007年1月1日至2008年9月30日的物业管理费49 216.65元及滞纳金4875.26元。请求本案被告王振支付相关费用。
    天津市**区人民法院一审判决认为:原告**物业公司与被告王振住房所在地业主委员会签订物业管理合同合法有效该合同对该小区业主都有约束力·············但被告在购买该小区房屋时,原告已经对该小区实施了物业管理,被告在购买该小区房屋是应该知道原告对小区实施物业服务。·····(判决内容)。
 
二  对本案的分析
      本案判决中的问题有两个:
   1、本案的判决依据-等价有偿和公平原则并不适当
案判决中认为双方已经形成事实,并依据等价有偿和公平原则来作为判决的依据,我认为有失妥当。在审理案件适用法律时首先寻找现行法律的依据,如果没有,才能适用律原则。对于本案来说,我个人认为可依据双方已经形成事实合同来认定案件结果;或者以被告王振不当得利为由要求返还,而不宜直接应用等价有偿和公平的法律原则来作出判决。
 
    2、 主委员会与物业公司签订合同的效力是否由更换后的业主继受。
这个问题是关于合同权利义务的概括移转问题。合同权利和义务的概括移转,是指由原合同当事人一方将其债权债务一并移转给第三人,由第三人概括地继受这些债权债务。但合同主体是否已经移转是有争议的。在相关的法律法规中对于这个问题并没有明确规定。如果没有双方明确的合同约定,不能说双方一定具有合同关系。

 
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