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商品房延期交付违约金赔偿案

     牛**与天津市**房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)于2004年11月5日签订《天津市商品房买卖合同》约定:牛**以人民币274803元购买房地产公司开发建设的坐落于天津市**区**道**花园28—2—102号商品住房一套;“商品房竣工验收合格后,甲方(即房地产开发公司,下同)须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后,甲方应在180日内,及时协助乙方(即牛**,下同)办结房屋所有权转移登记。甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未在约定期限内协助乙方办结房屋所有权转移登记的……甲、乙双方协商解决”。后,原告依约履行了合同义务。2005年6月14日,房地产公司取得天津市**区规划和国土资源处颁发的编号为“津规国监字(2005)****号”该工程《建设工程规划验收合格证》。2005年7月,房地产公司前往天津市**区房地产管理局申请办理了相关初始登记手续。2005年9月1日,天津市房地产管理局颁布《天津市房屋权属登记委托办法》,规定:自当日起,初始登记需前往天津市房地产登记发证交易中心办理,2005年12月30日,天津市国土资源和房屋管理局颁布《国有土地住宅房地统一登记发证暂行规定》,规定:自2006年1月1日始实行房、地统一登记,《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证合一。2006年8月2日,天津市国土资源和房屋管理局测量大队就案涉建设项目地处天津市*南区,房地产公司于2007年5月21日前往天津市*南区规划和国土资源居办理了土地登记交验手续。2007年7月26日,天津市*南区规划和国土资源局为被告办理了建设用地使用权登记。2007年11月14日,房地产公司向天津市房地产登记发证交易中心办理初始登记。2007年12月3日,房地产公司委托物业管理单位在该小区内张贴办理《房地产权证》的《通知》。牛**于2008年1月20日领取了《房地产权证》。
    一审法院认为,当事人的合法民事权益应予保护。本案中,原、被告间系买卖合同关系,双方间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,其内容符合相关法律规定,法院就其法律效力依法予以确认。关于双方争议的预期办理房屋权属证书问题,被告在双方约定的期限内向房地产行政主管部门申办了房屋初始登记,基于相关主管部门职权调整及案涉项目地处天津市*南区而房屋权属登记的新规范要求“房、地统一登记发证”,致使原告未在约定期限内取得房屋权属证书。就此,被告主观上无过错,且原、被告间未约定相应违约责任,故本院就原告关于要求被告给付预期办理房屋权属证书违约金的主张依法不予支持。
      后原告不服,提起上诉。
      二审法院认为:本案商品房买卖合同应依法确认有效。双方在合同有关商品房产权登记条款,约定明确,对被上诉人履行该条款出现违约情形时的处理,该商品房买卖合同格式条款有明确提示和选项,上诉人和被上诉人选择了协商解决。按照通常的理解该种选择应排除合同条款中1、2两种处理方式,并应认为当事人双方在签订合同时,均预见到被上诉人履行该条款时的风险,但选择协商解决,协商不成的,可以按照约定不明处理。本案有证据证明,被上诉人在履行合同第十二条义务时,遇到了本市房地产登记主管行政机关调整登记机构和登记手续以及本案房屋建设和土地归属管理需跨行政区域协调等客观情况,同时根据通常的情况,房地产登记手续要求较为严格,而登记管理机关在实施新的管理办法之前,一般也要做必要的准备,可能延迟合同相关条款履行,上诉人仅以时间条件推论被上诉人懈怠履行,证据不足。综合全案情况,上诉人提供的证据不能证明被上诉人有不履行或懈怠履行的主观过错,不应承担违约责任,并无不当。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立,法院不予支持。

 
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