首 页 站点地图 联系赢彧
 
走近赢彧 聚焦赢彧 赢彧团队 赢彧特色 赢彧风采 律师文苑 加盟赢彧
 
  您现在位置:首页 - 赢彧风采  
赢彧风采
房地产案例
合同纠纷案例
人身损害赔偿案例
其他案例
 
 

买房风波

案件经过:
      原审法院查明:2001年1月1日**公司与王**签订了《天津市商品房买卖合同》,约定商品房的位置为天津市**,建筑面积为2175.1平方米,价格为375万,交房日期为2002年1月1日前。违约责任为**公司如未按约定日期交付商品房,逾期30天以上的,王**有权要求继续履行合同,**公司应支付王**的已付款利息,利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,此外,**公司还应每日按商品房价款的万分之五项王**支付违约金。
      合同签订后,王**于当日交齐了购房款375万元,**公司为其开具发票。2001年12月17日,又缴纳了契税11.25万元,同日到**区房地产管理局办理了合同备案手续,至今在**区的电脑档案中反映出购房人仍为王**。但**公司至今仍未交付房屋,王**亦未能办理房屋产权登记手续。
      **公司(第一被告)提交的与**公司(第二被告)签订的《天津市商品房买卖合同》显示,双方签约时间为1997年9月20日。合同约定:商品房的位置为**,建筑面积为8964平方米,价格为2151.36万元。付款方式为,1997年10月1日前付500万,余款于交房前分5次付清。交房日期为1999年10月20日。该合同经**区房地产管理局进行了备案,但**公司未缴纳契税。
      2002年11月22日,**公司(第二被告)申请所有权登记,并于同日取得了**房屋所有权证。
另查,1998年12月16日,第一被告取得了**商品房销售许可证。2001年4月28日,取得了质量合格证书。第一、第二被告的主要出资单位均为**区房管局。2002年5月10日,第一被告向**区房管局递交申请,要求**区房管局不要为王**办理所有权证。
      原审法院认为,第一被告与王**签订的《天津市商品房买卖合同》应当认定有效。王**按照合同约定缴纳了购房款、契税后,办理了备案登记手续,故**区房管局的电脑登记表中反映出的购房人亦为王**,故第一被告理应按照合同约定履行交付房屋的义务。虽从形式上反映,第一被告已将**房屋卖予了第二被告,且第二被告已经缺的了所有权证,但第一被告仅提供了买卖合同,而无有关实际履行该合同的付款、完税等票据予以证实。在此情况下,作为与第一被告、第二被告有一定利害关系得**区房管局,在未对第二被告购房手续进行实质审查,并明知其档案中的购房人未王**的情况下,仍然为第二被告办理所有权证。此行为足以使人产生过合理怀疑。故虽然第二被告称其已经取得了房屋所有权证,该房屋自然应归其所有,但第二被告没有证据证明自己履行了《天津市商品房买卖合同》中规定的主要义务及完税手续,且其所有权证亦是在王**履行全部合同义务、法定义务后,又在第一被告无理要求**区房管局不能为王**办理所有权证的情况下取得的。故不能仅以所有权凭证确定涉诉房屋已归第二被告所有,即第一被告在已收取王**购房款,王**亦向国家缴纳了契税、办理了备案登记手续后,第一被告不应再向未付房款、未缴纳契税,并存有一定利害关系的河东开发公司交付房屋,**区房管局亦不应向第二被告颁发所有权证。关于第一被告称,375万元购房款时源于对王**之父王**的借款,王**并未实际交付的问题,因第一被告未能提供充分、有效的证据予以证实,且无论基于何种原因,第一被告出具的票据已明确认可了王**付款的事实,故对第一被告的该主张不予认定。关于王**主张的逾期交房违约金问题,因双方既约定了损失计算方法又约定了违约金标准,本着实际补偿的原则,酌情考虑第一被告按照王**已付的房款支付利息,利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行贷款利率计算。关于王**主张的逾期办理产权证违约金问题,因已支持了王**关于逾期交房的损失,故对王**逾期办理所有权证违约金的主张不再予以支持。
二审法院审理查明,原审法院查明的事实无误。
      二审法院认为,王**与第一被告是商品房买卖合同关系,而非借款关系。首先,王**与第一被告签订有天津市商品房买卖合同,并经**房管局进行了备案。第一被告已依合同约定收取了购房款,并为王**开具购房发票,王**已缴纳了契税。因此该合同应当是双方的真实意思表示,合法有效。其次,第一被告仅提供了其与王**签订的协议书的复印件,未能提供原件,而且该协议及在的签订人是王**(原告之父),而非王**,因此法院对该材料的真实性及关联性均不予认定。第一被告主张双方属于借款关系,证据不足,法院不予认定。
      第一被告与第二被告签订的商品房买卖合同中涉及讼争之房部分应认定无效。理由:1、第一被告虽与第二被告签订了商品房买卖合同,但河东开发公司未依合同约定缴纳房款,第一被告亦未给其开具购房发票。同时第二被告提供的单方账目等证据材料亦不能证明已将双方之间的借款、往来款等转为了购房款。第二被告主张以借款、往来款等形式付清了购房款,证据不足。2、依据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,转移房屋权属应当缴纳契税,但第二被告至今仍未依法缴纳契税。第二被告主张依据《契税暂行条例》的规定其免纳契税,但该条例自《中华人民共和国契税暂行条例》施行后已被废止。因此第二被告的主张不成立。3、**区房管局与第一被告、第二被告均有利害关系。4、**区房管局的电脑档案中记载的购房人是王**,但**区房管局的电脑档案中记载的购房人为王**,但**区房管局在第二被告既未提供购房发票,亦未缴纳契税发票的情况下,在第二被告递交办理产权证的当天就为其办理了产权证。综合以上事实,足以证明第一被告与第二被告之间不时真实的买卖关系。因此第一被告与第二被告签订的商品房买卖合同中涉及讼争之房部分应认定无效。
      综上,第二被告取得产权证的基础合同无效,因此其不能取得讼争房屋的所有权,房屋应当归王**所有。原判决认定事实清楚,适用法律正确。

 
  版权所有:赢彧律师事务所  津IPC备000000 网络策划: 第一印象网络策划有限公司