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腾房纠纷

案件经过:
      河西区***路*园里*号楼*区*门房产系原告吴**之父名下的财产,2003年7月,原告父亲去世。2004年4月1日,原告之母第三人吴**与被告天津市**电梯有限公司的王**(以下简称第一、第二被告)签订了房屋租赁合同。合同到期后,双方达成口头约定:在2005年4月1日至2006年4月1日租金为76000元,第一第二被告已经实际履行完毕。2006年4月1日至2007年4月1日的租金为76000元,但第一、第二被告只支付50000元,至今被告尚拖欠26000元的租金。2006年11月27日经津证字第7616号公证,第三人吴**、吴:**均表示放弃被继承人吴**在天津市河西区***路*园里*号楼*区*门夫妻共同财产一半中的继承权 ,2006年11月29日经津证字7667号公证,第三人吴**自愿将其在天津市河西区***路*园里*号楼*区*门夫妻共同财产中的50%无偿赠予原告。自此,该房屋产权人转为原告。在2006年底,原告发现第一、第二被告违反合同约定在租赁期间将承租房屋擅自转租给第三被告陈**(天津市**医院)和第四被告吴**。故向天津市河西区人民法院提起诉讼。本案最终调解结案。双方当事人自愿达成协议如下:
    一、 原告与被告天津市**电梯有限公司建就天津市河西区***路*园里*号楼*区*门*层商业用房签订的《房屋租赁合同》解除;
    二、 被告天津市**电梯有限公司与被告吴**间就天津市河西区***路*园里*号楼*区*门*层商业用房签订的2004年11月18日《房屋租赁合同》解除;
    三、 被告天津市**电梯有限公司在2007年10月15日之前,给付原告2006年12月房屋租金人民币6300元;
    四、 被告陈**、吴**给付原告2007年1—12月房屋租金人民币80000元(已履行);
    五、 无其他纠葛;
    六、 诉讼受理费人民币4700元,减半收取2350元,由原告负担780元、被告天津市**电梯有限公司负担785元、被告陈**负担785元。
分析:
     一、本案相关法律问题分析
    (一)租赁合同的效力问题
    根据《合同法》第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中,原告之母吴**与天津市**电梯有限公司的房屋租赁合同期限时自2004年4月1日至2005年4月1日。合同期满后,双方均未有解除合同的意思表示。根据法律规定,原租赁合同继续有效。因此,2005年度租赁合同和2006年度租赁合同的租金以及违约金规定应当继续适用原合同的规定。
   《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中,通过2006年底的两次公证,房屋产权所有人已经转变为原告。该所有权变动在2006年度的租赁期间内,因此,该变动不影响租赁合同的效力。
    (二)关于转租问题
   《合同法》第二百二十四条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。     承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。在双方房屋租赁合同第六条规定:租赁期内,乙方不得将房屋转租给第三方,如经发现,甲方有权收回房屋并终止租赁协议,并视为乙方违约。
本案中,电梯公司未经出租方同意,私自将房屋转租给宠物医院,根据法律规定及双方约定,作为房屋所有权人对于承租方擅自转租行为是有权主张解除合同的。
    (三)关于该诉争房屋的租金问题
     从合同实际履行来看,第一被告已经实际履行了2005年4月1日至2006年4月1日的租金交付,而2006年4月2日至2007年4月1日的租金,第一被告仅仅支付50000元,至今尚拖欠26000元的租金未予给付。
      因此,原告主张,三被告应当支付拖欠原告的2006年4月2日至2007年4月1日的租金26000元。除此之外,还应当支付2007年4月1日后至实际交房之日的房屋使用费。(按照2007年天津市河西区非住宅房屋指导租金6300元/月计算)
    (四) 关于原告腾房的诉讼请求
     根据《合同法》第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
鉴于原告已经取得了该房屋所有权,因此,原告主张解除房屋租赁合同后,被告必须将位于河西区***路*园里*号楼*区*门的房屋腾空,返还给原告。
二、本案审理过程中出现的特殊问题
     本案起诉后四个月来未予开庭审理,由于王**与吴**签订的合同仅仅有其个人签字而无电梯公司的盖章,王**的去世使本案案情复杂化。如果电梯公司认定该行为属于个人行为,而与公司无关,那么将涉及王**生前债务偿还问题,势必进行遗产分割,而王**的法定继承人均在外地,到庭很困难,对于本案原告来说解决问题就遥遥无期。
     在律师和法官的努力下,电梯公司出具证明说明王**的行为属于职务行为,这使案件大大简化,上述问题均不存在。
     经过法官的调解以及律师的工作,案件最终结果是:原告同意调解;被告电梯公司与**医院签订了解除合同的协议;**医院同意与原告签订房屋租赁合同,租金为8万(自2007年1月1日至2007年12月31日);被告电梯公司给付6300元欠付租金;原被告分担诉讼费用。
     调解的有利之处在于:本案的胜诉可能性很大,但是如果被告不服上诉,那么整个诉讼就变得不确定,原告的利益就不能得到保障。即使终审判决仍胜诉,也涉及到执行问题,对原告来说,利益仍不能最大化。从本案的实际情况出发,选择调解是比较好的选择。
    原告对于处理结果是满意的。本律师认为,在本案中,代理律师工作到位,从实际出发,积极帮助委托人争取到了比较满意的结果。是处理案件比较灵活的做法。

 

 
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